Guides Xây nhà mới

Cách lập dự toán xây nhà mới

Khung dự toán cơ bản để tính chi phí xây nhà mới theo từng hạng mục và kiểm soát phát sinh.

Tóm tắt nhanh

Dự toán xây nhà mới là bản đồ tài chính của cả dự án. Làm đúng từ đầu sẽ giúp bạn biết cần bao nhiêu tiền, nên chia ngân sách thế nào và chỗ nào có thể phát sinh.

Dự toán cần có những gì?

Một bảng dự toán nên tách theo nhóm chi phí thay vì chỉ ghi một con số tổng.

Thiết kế và xin phép
Phần móng và phần thô
Điện, nước và hạ tầng kỹ thuật
Chống thấm, mái, cửa và sơn
Hoàn thiện nội thất
Thiết bị điện, vệ sinh và an ninh
Dự phòng phát sinh

Nếu bạn chỉ hỏi một đơn giá/m2, khả năng cao sẽ thiếu nhiều hạng mục quan trọng.

Bước 1: Chốt phạm vi công trình

Hãy xác định rõ:

Nhà mấy tầng
Diện tích xây dựng từng tầng
Mức hoàn thiện cơ bản hay nâng cao
Có làm nội thất liền tường hay không
Có chừa hạ tầng smart home, camera, mạng không

Phạm vi càng rõ thì dự toán càng sát thực tế.

Bước 2: Tách chi phí theo nhóm

Nên lập bảng gồm:

Nhóm chi phí	Nội dung
Thiết kế	Hồ sơ kiến trúc, kết cấu, điện nước
Pháp lý	Xin phép, hoàn công, hồ sơ liên quan
Phần thô	Móng, cột, dầm, sàn, tường
Hoàn thiện	Sơn, gạch, cửa, trần, đèn
Thiết bị	Điện, nước, vệ sinh, an ninh
Nội thất	Tủ, bếp, giường, đồ rời
Dự phòng	Phát sinh vật tư, thay đổi thiết kế

Khi chia như vậy, bạn sẽ thấy ngay phần nào đang chiếm ngân sách lớn.

Bước 3: Làm việc với báo giá

Khi nhận báo giá, cần kiểm tra:

Đơn giá đã gồm công hay chưa
Vật tư hãng nào, model nào
Có bao gồm vận chuyển và bốc xếp không
Có tính chống thấm, điện nước, dọn vệ sinh không
Điều kiện thanh toán theo giai đoạn ra sao

Hai báo giá nhìn giống nhau có thể chênh lệch rất nhiều ở chất lượng vật tư.

Bước 4: Tính quỹ dự phòng

Quỹ dự phòng là phần sống còn của dự toán.

Nên để tối thiểu:

10% nếu công trình đơn giản, kiểm soát tốt
15% nếu có nhiều thay đổi thiết kế
20% nếu xây nhà trong bối cảnh đất yếu, hẻm nhỏ hoặc vật tư biến động

Phát sinh thường đến từ:

Thay vật tư giữa chừng
Điều chỉnh mặt bằng
Làm thêm hạng mục kỹ thuật
Chi phí xử lý hiện trạng không lường trước

Bước 5: Gắn mốc thanh toán

Đừng trả tiền theo cảm tính.

Hãy chia theo mốc:

Ký hợp đồng
Xong móng
Xong phần thô
Xong điện nước
Xong hoàn thiện
Bàn giao

Mỗi mốc nên có biên bản xác nhận.

Mẫu kiểm tra nhanh trước khi chốt

Đã có mặt bằng và công năng rõ ràng chưa
Đã biết loại móng và giải pháp mái chưa
Đã chừa đường dây điện, mạng, camera chưa
Đã tính thiết bị vệ sinh, cửa, sơn, đèn chưa
Đã có quỹ dự phòng chưa

Những lỗi hay gặp

Chỉ nhìn đơn giá/m2 mà không đọc vật tư
Quên các hạng mục phụ như chống thấm, vệ sinh công trình
Không dự phòng cho thay đổi thiết kế
Không tách chi phí nội thất và hoàn thiện

Kết luận

Muốn xây nhà mới không vỡ ngân sách, dự toán phải đi trước thiết kế thi công. Khi đã có bảng chi phí rõ ràng, bạn dễ chọn nhà thầu, dễ thương lượng vật tư và ít bị động hơn rất nhiều.

Bài liên quan để đi tiếp

Gợi ý theo topic, category và nội dung cùng cụm.

Roadmap

Roadmap xây nhà mới

Lộ trình xây nhà mới từ khảo sát đất, pháp lý, thiết kế, dự toán, thi công phần thô đến hoàn thiện, bàn giao và bảo trì.

Compare

Mái bằng vs mái thái

So sánh mái bằng và mái thái theo khí hậu, chi phí, thẩm mỹ và bảo trì.

Compare

Móng băng vs móng cọc

So sánh móng băng và móng cọc theo nền đất, chi phí, độ bền và điều kiện thi công.

Compare

Xây thô vs xây trọn gói

So sánh hai mô hình xây nhà phổ biến: tự quản xây thô hay giao trọn gói cho nhà thầu.